Ha koll på vad som gäller med dolda fel

De flesta har hört talas om så kallade ”dolda fel” i samband med bostadsköp. Trots det finns det en mängd vanliga missförstånd kring begreppet. Oavsett om du går i köptankar eller är bostadsägare sedan länge är det värdefullt att ha koll på vad som gäller med dolda fel. Här får du fördjupa dig i vad ett dolt fel innebär, vem som bär ansvar och hur man ska gå tillväga om man skulle ha oturen att upptäcka ett.

Vad innebär ett dolt fel?

Ett dolt fel kan upptäckas i allt från ventilation till avlopp och våtrum. Det handlar alltså om en brist eller skavank i bostaden som köparen påträffar efter köpet, och som denne inte fått någon information om från säljaren. En vanlig missuppfattning är att det enda som definierar dolda fel är just att de inte går att upptäcka förrän det är för sent. Sanningen är emellertid mer komplex än så. För att ett fel ska kunna identifieras som dolt behöver det uppfylla följande fem kriterier:

1. Felet ska ha varit omöjligt att upptäcka ens vid en ordentlig besiktning.
2. Felet ska ha förekommit vid köptillfället, även om det inte var möjligt att upptäcka då.
3. Felet får inte ha varit förväntat, det vill säga, det ska inte ha gått att förutse utifrån faktorer som bostadens skick, ålder och konstruktion.
4. Felet behöver vara så allvarligt att det påverkar bostadens marknadsvärde.
5. Felet skiljer sig från de uppgifter som uppgivits av säljaren.

Ansvarsbördan vid dolda fel

Ansvaret för brister i bostaden ligger både hos köpare och säljare. Ofta är det inte helt självklart hur en tvist kring dolda fel ska lösas, eftersom ord kan stå mot ord.

Säljarens ansvar – upplysningsplikt

Säljaren bär ansvar för dolda fel i tio år efter att bostadsaffären genomförts. Säljaren har en så kallad upplysningsplikt, där denne har möjlighet att redovisa allt den vet om bostadens skick för köparen innan affären går igenom. Upplysningsplikten är emellertid inte bindande, och säljaren har inte en laglig skyldighet att berätta om potentiella brister eller problem som kan uppstå framöver. Det kan emellertid vara en fördel att vara ärlig om potentiella fel redan från början. Säljaren kan nämligen inte bli ersättningsskyldig för sådant som redovisats vid köpet. I vissa fall läggs det in en friskrivningsklausul i bostadens köpekontrakt. Det innebär att köparen köper bostaden i dess befintliga skick, och att säljaren avskriver sig från potentiella fel som kan upptäckas senare. Det medför ofta att priset för bostaden sänks. För att en friskrivning ska gälla får säljaren inte ha varit medveten om felet vid försäljningen av bostaden.

Köparens ansvar – undersökningsplikt

Även köparen har ett stort ansvar för att undersöka bostadens skick innan köp. Detta ansvar kallas för undersökningsplikt. För att ett fel ska räknas som dolt måste köparen ha uppfyllt denna plikt, och felet måste trots det ha varit omöjligt att upptäcka. Många köpare tar hjälp av experter för att genomföra en grundligare undersökning innan köpet, en så kallad överlåtelsebesiktning. Under överlåtelsebesiktningen går en besiktningsman igenom bostaden in- och utvändigt. Även sådant som garage, vindsrum och källare undersöks. Därefter delas ett utförligt protokoll med köparen. Här lyfts potentiella anmärkningar eller upptäckt av möjliga fel och brister som kan komma att uppstå senare. Besiktningsfirman ger förslag på hur du som köpare kan åtgärda upptäckta fel, och förebygga framtida sådana. Det är sedan du som köpare som har ansvar för att undersöka protokollets upptäckter mer grundligt.

Läs mer om hur en överlåtelsebesiktning går till här.

Vid upptäckt av dolda fel

Skulle ett dolt fel upptäckas i bostaden inom en tidsperiod på tio år efter att köpet gått igenom så anses säljaren ansvarig för felet. Det hänger givetvis på att felet uppfyller de fem kriterierna för att kunna definieras som just dolt. Tänk också på att du som köpare måste anmäla felet i rimlig tid efter att felet upptäckts. Upptäckt av dolda fel kan få som följd att säljaren blir återbetalningsskyldig på en viss del av köpesumman. I vissa mer försumbara fall kan säljaren till och med bli skadeståndsskyldig, och vid större överträdelser kan hela bostadsköpet hävas.

Har du upptäckt ett dolt fel i din bostad? Det första man kan göra är att ta kontakt med säljaren för att hitt en gemensam lösning, exempelvis att säljaren står för en renovering eller återbetalar en del av köpesumman. Tvister om dolda fel i bostäder är emellertid ofta komplexa, och inte sällan ställs ord mot ord. I vissa fall kan det vara nödvändigt att ta in juridisk hjälp för att lösa tvisten.