Vad vet du om entreprenadbesiktning – här förklarar vi de olika typerna

‍

En entreprenadbesiktning är när en besiktningsman kontrollerar så att byggnaden är uppförd i enlighet med kontraktet och att bygget följer rådande svenska branschregler. Beroende på syftet av besiktningen och i vilket steg i processen man är, finns det olika typer av entreprenadbesiktningar.

De kontraktshandlingar som arrangeras innan ett bygge startas är en mycket viktig del i byggprocessen, både för beställaren och entreprenören. Det är dessa handlingar som besiktningsmannen kontrollerar gentemot det utförda arbetet efter att en byggnation utförts. Även tillägg som överenskommits mellan parterna under byggets gång ska dokumenteras och göras tillgängliga vid entreprenadbesiktningen. Naturligtvis är det viktigt att denna kontroll genomförs av en objektiv tredje part för att båda sidor ska vara bekväma med att kontrollen är korrekt genomförd.

Hur går en entreprenadbesiktning till?

Först och främst gäller att utse en besiktningsman, vilket oftast är ett beslut som tillfaller beställaren. I vissa fall är det ett gemensamt beslut mellan beställaren och entreprenören. Vidare kan inte vem som helst utföra en entreprenadbesiktning. Förutom att vara tekniskt kunnig måste denne också ha kunskaper i generell avtalsrätt, specifik entreprenadjuridik samt andra på marknaden förekommande branschregler. Man måste inte vara certifierad för detta utförande i de allmänna bestämmelserna, Enligt Kapitel 7 i ABT 06/AB 04. Besiktningsmannen skall ha en tekniskt kunnande, samt förmåga i enlighet med § 11 i de allmänna bestämmelserna. Besiktningsmannen skall såväl beakta både entreprenören och beställarens intressen vid besiktningen, samt iaktta objektivt vid utförandet av uppdraget. Dessutom är det av avsevärd betydelse att besiktningsmannen innehar ansvarsförsäkring för uppdraget i fråga enligt ABK 09.

Det är viktigt att besiktningsmannen i förväg får tillgång till alla kontraktshandlingar gällande överenskommelser för bygget, så att denne kan förbereda sig inför besiktningen. Väl på plats ska såväl beställare som entreprenör och underentreprenörer bjudas in att vara på plats när besiktningen genomförs. Detta för att båda parter ska kunna ställa frågor, påpeka och lösa eventuella problem och brister med alla närvarande. Efter besiktningen upprättar besiktningsmannen en rapport med sitt utlåtande, vilken görs tillgänglig för båda parter. Om inte byggnationen uppfyller alla överenskommelser eller i övrigt har för många brister, är det upp till besiktningsmannen att förklara entreprenaden godkänd  eller icke godkänd.
‍

Olika typer av entreprenadbesiktningar

Det finns olika typer av entreprenadbesiktningar beroende på syfte och var i processen bygget befinner sig. När det gäller betalning av dessa tjänster finns en standard som vanligen följs, men parterna kan också komma överens om ett annat upplägg. En efterbesiktning betalas oftast av entreprenören.

• Förbesiktning: dessa besiktningar utförs när det är särskilda delar av bygget som är avgörande, det vill säga sådana som är svåra att åtgärda om de har brister. Då utförs besiktningar fortlöpande under byggets gång för att undvika att fel byggs in. Denna typ av besiktning betalas vanligen av parten som begärt besiktningen.

• Statusbesiktning: detta är en sorts förbesiktning där syftet är att fastställa byggets aktuella status. Särskilt när det gäller typer av arbete som är återkommande under byggets gång, eller om vissa delar av bygget har specifika kvalitetskrav vad gäller utförande. Det ligger då i båda parternas intresse att säkerställa kvaliteten på dessa delar, vilket besiktningsmannen kan hjälpa till med.

• Slutbesiktning: en av de vanligaste formerna av besiktning är slutbesiktningen. Denna utförs när bygget är färdigt för att kontrollera att samtliga delar av uppdraget var utförda som utlovat, samt för att godkänna entreprenaden. Slutbesiktningen betalas vanligtvis av beställaren.

• Efterbesiktning: om det i slutbesiktningen noteras att fel eller brister förekommer, har entreprenören skyldighet att åtgärda dessa. När dessa har blivit åtgärdade krävs ett godkännande utlåtande från besiktningsmannen vid en så kallad efterbesiktning. Viktigt att notera är att inga nyupptäckta fel får förekomma vid efterbesiktningen, endast sådana som upptäckts vid tidigare tillfällen. Om det är en efterbesiktning betalas denna av entreprenören om inget annat är bestämt enligt de Allmänna bestämmelserna.

• Garantibesiktning: enligt marknadsmässiga avtal är garantitiden för entreprenader två år. Under denna period efter att bygget slutförts och godkänts är entreprenören skyldig att åtgärda fel som uppstått. Vid en garantibesiktning kontrollerar besiktningsmannen alltså huruvida fel har uppstått under denna period. Av förklarliga skäl är detta också en av de mest vanligt förekommande typerna av besiktningar.

‍

• Särskild besiktning: denna typ av besiktning är relaterad till konsumenttjänstlagen, vilken upprätthåller vissa regler som är tvingande till köparens fördel. I de fall fel uppstår efter att entreprenadtiden har utgått, kan konsumenttjänstlagen träda in. I dessa fall genomförs en särskild besiktning för att fastställa huruvida felet upptäckts och påtalats inom en viss tidsperiod, vad felet är, dess uppkomst och så vidare.
  ‍